Powinniśmy sobie ufać, lecz w sposób ograniczony
Sprawdzajmy zatem potencjalnego wynajmującego bądź odpowiednio najemcę prosząc o dowód tożsamości, a najlepiej także drugi - prawo jazdy bądź paszport.
Ponadto od wynajmującego domagajmy się dokumentu potwierdzającego jego prawo do wynajmu danego lokalu, a od najemcy informacji z jednego z biur informacji gospodarczych, co da nam gwarancję jego rzetelności, bo w przeszłości solidnie wywiązywał się ze swoich zobowiązań.
Rozsądnym pomysłem może być też skorzystanie z usług pośrednika. Pośrednik nie tylko dysponuje większym doświadczeniem, ale także bierze na siebie ewentualne ryzyko związane z umową. Pośrednicy dysponują np. dostępem do prowadzonego przez Związek Banków Polskich Systemu Dokumentów Zastrzeżonych. Dzięki temu od razu są w stanie ustalić, czy dokumenty przedstawione przez osobę zainteresowaną zawarciem umowy nie zostały uprzednio skradzione, a potencjalny najemca chce nas po prostu oszukać. Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami: "pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami".
Co powinna zawierać umowa?
Oprócz podstawowych danych osób zawierających umowę najmu okazjonalnego (imiona, nazwiska, daty urodzenia, adresy, numery dowodów tożsamości, PESEL), powinna:
- określać jej przedmiot, czyli przede wszystkim dokładny adres wynajmowanego mieszkania, jego stan techniczny i wyposażenie,
- zawierać określenie czasu jej trwania oraz długości okresu wypowiedzenia. Jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony, należy jasno i precyzyjnie określić przesłanki wypowiedzenia umowy, zarówno przez wynajmującego jak i najemcę,
- zawierać informacje, jakie opłaty wchodzą w skład czynszu, w jakich terminach najemca jest zobowiązany regulować czynsz oraz kwestie odsetek za ewentualne opóźnienia w spłacie.
- warto określić również obowiązki stron w zakresie dokonywania bieżących napraw oraz inne prawa i obowiązki, jak choćby prawo do oddania nieruchomości w podnajem, czy też bezpłatne użytkowanie osobie trzeciej.
Umowa najmu okazjonalnego
Najkorzystniejszą - z punktu widzenie właściciela lokalu - jest umowa tzw. najmu okazjonalnego.
Z umowy tej może korzystać osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z najmem lokali mieszkalnych, jest właścicielem mieszkania, nie korzysta z niego tylko przejściowo i wynajmuje go na określony czas. Musi ona być sporządzona wyłącznie w formie pisemnej, na czas określony nie dłuższy niż 10 lat.
Do umowy najmu okazjonalnego załącza się:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, które wynajmujący ma obowiązek doręczyć najemcy,
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie eksmisji,
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących we wskazanym lokalu. Na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
By móc skorzystać ze szczególnej ochrony jaką właścicielowi mieszkania nadają przepisy o najmie okazjonalnym, ma on obowiązek zgłoszenia faktu zawarcia danej umowy w urzędzie skarbowym właściwym dla adresu nieruchomości.
Podnoszenie opłat przez właściciela mieszkania
Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi trzy miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
Wypowiedzenie umowy
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć umowę, jeżeli lokator:
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
Umowa najmu a podatek
Umowa najmu mimo tego, że jest umową cywilnoprawną, nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Jednak uzyskane z tego tytułu dochody muszą zostać rozliczone z tytułu podatku dochodowego. Podatnicy sami decydują czy będą rozliczać się na zasadach ogólnych czy też w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przy zastosowaniu stawki 8,5 proc.
Autor: adwokat Bartosz Bator
To także może cię zainteresować:
